Immobilienverrentung

1. Wie funktioniert ein Haus(ver)kauf auf Rentenbasis?

Bei einem Hausverkauf auf Rentenbasis wird nicht die einmalige Zahlung eines Kaufpreises, sondern eine periodische (meist monatliche oder quartalsweise) Rentenzahlung vereinbart. Die Rentenhöhe orientiert sich am Verkehrswert der Immobilie und berücksichtigt die Zinsen, die während der Zahlungsdauer der Leibrente anfallen.

Wertsicherung durch Index-Klausel

Für den Immobilienverkäufer ist die langfristige Sicherung seines Lebensstandards durch die Rentenzahlung von großer Bedeutung. Damit während der häufig sehr langen Laufzeiten von Leibrenten kein Kaufkraftverfall eintritt, vereinbaren Käufer und Verkäufer eine Wertsicherungsklausel, die eine mögliche Geldentwertung durch Koppelung der Rente an die Inflationsrate ausgleicht.

Eintragung der Immobilienrente als Reallast

Immobilienrenten können zugunsten des Verkäufers als Reallast im Grundbuch eingetragen werden. Durch eine Reallast wird gemäß § 1105 BGB ein Grundstück in der Weise belastet, dass der Begünstigte einen grundbuchlich gesicherten Anspruch auf "wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück" erhält.

2. Varianten der Immobilienverrentung

Immobilienrenten können als Zeitrente oder Leibrente vereinbart werden.

Die Leibrente wird dem Verkäufer der Immobilie bis zu seinem Lebensende gezahlt (§ 759 BGB). Ihre Höhe bemisst sich nach dem Wert der Immobilie und nach dem Lebensalter des Verkäufers.

Die Zeitrente wird für einen bestimmten Zeitraum gezahlt (und zwar unabhängig von einem zwischenzeitlichen Ableben des Verkäufers).

Als frei gestaltbare Varianten sind möglich

eine Teilverrentung des Kaufpreises (Kombination einer verringerten Einmalzahlung mit einer Zeitrente oder Leibrente),

ein späterer Beginn der Rentenzahlungen oder

eine spätere Übergabe der Immobilie.

Häufig wird zusätzlich zum Hausverkauf auf Rentenbasis auch ein (meist lebenslanges, aber auch befristet mögliches) Wohnrecht für den Verkäufer vereinbart. Die Rentenzahlung wird um den Wert des Wohnrechts reduziert.

2.1 Leibrente bei Hausverkauf

Leibrenten können für die Lebensdauer einer einzelnen Person oder mehrerer Personen ("verbundene Leben"; z. B. Ehepartner oder Geschwister) vereinbart werden.

Eine Leibrente bedeutet für den Verkäufer eine lebenslange finanzielle Absicherung. Das Risiko einer Leibrente besteht für den Käufer darin, dass die von ihm gezahlte Gesamtsumme bei einer langen Lebensdauer des Verkäufers höher ausfallen kann als bei einer einmaligen Kaufpreiszahlung.

Leibrente berechnen

Der Berechnung einer Leibrente liegen der Verkehrswert einer Immobilie und die aus den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes zu entnehmende Lebenserwartung des Verkäufers zugrunde. Außerdem wird neben dem Zahlungsrhythmus (z. B. monatlich oder quartalsweise) berücksichtigt, ob die Rentenzahlung vorschüssig oder nachschüssig erfolgt. Eine eventuelle Vereinbarung einer Leibrente für verbundene Leben fließt ebenfalls in die Berechnung ein. Bei der Ermittlung der Leibrentenhöhe wird eine bestimmte Verzinsung des Kapitalwertes zugrunde gelegt.

Besondere Formen der Leibrente

Abgekürzte Leibrente

Eine "abgekürzte Leibrente" sichert ebenfalls den Erlebensfall, jedoch nur bis zu einem festgelegten Zeitpunkt.

Mindestzeitrente

Eine Mindestzeitrente kombiniert Elemente von Zeitrente und Leibrente: Die Rentenzahlung erfolgt bis zum Lebensende des Verkäufers, jedoch mindestens für einen vereinbarten Zeitraum. Von der Mindestzeitrente profitieren also möglicherweise die Erben des Immobilienverkäufers.

Höchstzeitrente

Die Höchstzeitrente ist eine Leibrente, die höchstens für den vereinbarten Zeitraum ausgezahlt wird, jedoch bei Ableben innerhalb dieser Zeitspanne vorzeitig endet.

2.2 Zeitrente beim Hauskauf

Wird eine Zeitrente vereinbart, so wird die Leibrente für einen bestimmten Zeitraum gezahlt. Die Rentenzahlung erfolgt (anders als bei Leibrenten) unabhängig von der Lebensdauer der am Kaufvertrag beteiligten Personen. Bei einer Zeitrente ist somit der insgesamt zu zahlende Betrag für beide Vertragsparteien kalkulierbar.

Zeitrenten werden grundsätzlich wie Leibrenten berechnet. Allerdings entfällt die Berücksichtigung des Alters und des Geschlechts des Verkäufers.

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