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Objekt-Nr: OM-317279

Objektart: Haus

Objekttyp: Mehrfamilienhaus

Kaufpreis: 599.900 €

Übernahme ab: nach Absprache

Objektbeschreibung:
Dieses Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1800, liebevoll und umfassend in den 90er Jahren kernsaniert, stellt eine einmalige Investitionsmöglichkeit dar. Mit einer robusten Bauweise aus massivem Mischmauerwerk und Holzbalkendecken bietet das Objekt nicht nur historischen Charme, sondern überzeugt auch durch modernen Komfort und eine erstklassige Bausubstanz.

Alle wesentlichen Bauelemente – Fenster, Dach, Fassade, Heizung, Wasserleitungen und Elektrik – wurden nach und nach erneuert. Im Jahr 2009 wurde zusätzlich das Dachgeschoss ausgebaut, inklusive neuer Dacheindeckung und hochwertiger Zwischensparrendämmung. Dank dieser umfassenden Modernisierungen gibt es unserer Ansicht nach keinen akuten Sanierungsbedarf, und das Objekt befindet sich in einem gepflegten Zustand.

Solide Vermietung – Sofortige Rendite
Das Haus verfügt über vier Wohneinheiten, von denen drei an zuverlässige Mieter vermietet sind. Die dritte ist ab November neu vermietbar. Die Wohnungen bieten eine perfekte Mischung aus großzügigen Wohnflächen, komfortablen Raumaufteilungen und liebevollen Details wie Sichtbalken und Kaminen, die für behagliche Wohnatmosphäre sorgen. Alle Einheiten sind hell und gut belüftet dank großer Isolierfenster, die für ein angenehmes Raumklima sorgen. Die aktuelle Mietrendite von ca. 5,7 % generiert bei einem Kaufpreis von 599.900 € eine Jahresmiete von 34.200 €, und der positive Cashflow ab dem ersten Jahr macht diese Investition besonders attraktiv.

Großzügige Gartenflächen und Stellplätze
Die Erdgeschosswohnung bietet einen privaten Garten und eine Terrasse zur exklusiven Nutzung. Zwei Garagen und vier Stellplätze runden das Angebot ab und bieten zusätzlichen Komfort für Mieter und Eigentümer.

Hohe Flexibilität und Mietsteigerungspotenzial
In den nächsten drei Jahren besteht die Möglichkeit, die Mieten um bis zu 20 % zu steigern, was das jährliche Mieteinkommen auf über 40.000 € anheben könnte. Dieses Potenzial eröffnet eine langfristig attraktive Renditechance, ideal für Investoren, die auf eine nachhaltige Wertsteigerung setzen. Mit einer stabilen Mieterbasis und der Möglichkeit zur Neuvermietung der rechten Dachgeschosswohnung bieten sich zudem flexible Gestaltungsmöglichkeiten bei der Bewirtschaftung des Hauses.

Übersicht der Wohneinheiten:
Erdgeschoss (110 m²): 3 Zimmer, mit Kamin, maßgeschneiderter Einbauküche, Badezimmer und Gäste-WC, direkter Zugang zur Terrasse und privatem Garten. Vermietet an ein sympathisches Paar in den 40ern.
1. Obergeschoss: Großzügiger Grundriss, helle Zimmer, Vollbad und Gäste-WC, zusätzlicher Stauraum. Vermietet an eine Familie mit drei Kindern, die eine gut laufende Möbelbaufirma betreiben.
Dachgeschoss links: 3 Zimmer, offener Wohnbereich mit Sichtbalken, Kaminanschluss. Vermietet an einen Bundeswehrangehörigen, Nähe zur Kaserne bietet exzellente Vermietbarkeit.
Dachgeschoss rechts: Großzügige Wohnfläche, optimal ausgerichtet mit Westsonne, lichtdurchflutete Räume und Kaminanschluss. Neuvermietung in Planung.

Fazit:
Dieses gepflegte Mehrfamilienhaus ist nicht nur durch seine solide Substanz, sondern auch durch die hervorragende Vermietungssituation ein profitables Investment. Der Standort profitiert mittelfristig vom neuen Batteriewerk von BMW, was die Mieten deutlich nach oben korrigieren wird. Mit sofortigem positiven Cashflow und weiterem Mietsteigerungspotenzial bietet das Objekt sowohl kurz- als auch langfristig attraktive Erträge.

Kaufpreis: 599.900 €
Mieteinnahmen: 34.200 € p.a.
Mietrendite: ca. 5,7 %
Cashflow ab Jahr 1: 4.205 € p.a.

*diese Cashflow Berechnung basiert auf 3,5% Zins und 1,5% Tilgung, was durch unsere Bank bei einem Kauf, je nach Bonität, zugesichert wird.

Angaben zur Ausstattung:
Das kernsanierte Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1800 bietet eine gelungene Kombination aus historischem Charme und moderner Ausstattung. Mit robustem Mischmauerwerk, neuen isolierverglasten Fenstern (1994) und einem vollständig erneuerten Dach inklusive dicker Zwischensparrendämmung (2009) befindet sich das Gebäude in ausgezeichnetem Zustand. Die Heizung besteht aus einem Niedertemperaturkessel (1998), der Brenner wurde 2014 erneuert, und ein Warmwasserboiler aus 2020 sorgt für moderne Versorgung.

Erdgeschosswohn­ung (110 m²)
3 Zimmer, Kamin im Wohnzimmer, direkter Zugang zur Terrasse und privatem Gartenanteil
Hochwertige Einbauküche mit Kücheninsel, Badezimmer mit Fenster, Gäste-WC
Großzügige, helle Räume dank doppelseitiger Fenster, historische Gewölbe-Decke
Obergeschosswoh­nung (125 m²)
Großzügige 4-Zimmer-Wohnung mit viel Tageslicht, Vollbad (neue Duschtasse 2024) und Gäste-WC
Zusätzliche Abstellräume, weitläufiger Flur als Stauraum oder Essbereich nutzbar
Kaminanschluss, hervorragende Isolierung durch dicke Wände, flexible Raumaufteilung
Dachgeschosswo­hnung links (52 m²)
Offener Wohn- und Essbereich mit Sichtbalken-Fachwerk, 3 Zimmer, gut isoliert
Zweifach isolierverglaste Dachfenster in jedem Zimmer, Kaminanschluss vorhanden
Dachgeschosswohnung­ rechts (59 m²)
Helle, größere Einheit mit Westausrichtung und Kaminanschluss im Wohn-Essbereich
Sichtbares Fachwerk mit Holzbalken, lichtdurchflutete Räume, isolierverglaste Dachfenster
Zusätzlich stehen zwei Garagen, vier Stellplätze und ein großer, gemeinschaftlicher Garten zur Verfügung. Die moderne Ausstattung, kombiniert mit historischem Flair, macht diese Immobilie für Mieter besonders attraktiv.

Sonstiges:
Makleranfragen unerwünscht!

Privatangebot

Zustand: gepflegt

Anzahl Etagen: 2

Wohnfläche: 367,00 m²

Grundstücksfläche: 1153,00 m²

Nutzfläche: 207,00 m²

Zimmer (Anzahl): 13,00

Badezimmer (Anzahl): 6

Schlafzimmer (Anzahl): 9

Anzahl Garagen: 2

Anzahl Einstellplätze: 4

Fußboden: Laminat, Fliesen

Heizung: Zentralheizung

Wesentlicher Energieträger: Öl

Energieausweistyp: gesetzlich nicht erforderlich

Baujahr: 1800

Ausstattung: Terrasse, Garten, Vollbad, Duschbad, Einbauküche, Gäste-WC, Kamin

Infrastruktur: Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

Lagebeschreibung: Das Mehrfamilienhaus befindet sich in Windberg, einer idyllischen Gemeinde im niederbayerischen Landkreis Straubing-Bogen. Diese Lage vereint den Charme einer ländlichen Umgebung mit der Nähe zu wichtigen Wirtschaftszentren, was sie besonders attraktiv für Mieter aus verschiedenen Berufsgruppen macht. Der Ort bietet eine ausgezeichnete Lebensqualität, gepaart mit einer starken Anbindung an die umliegenden Städte und Unternehmen.

Verkehrsanbind­ung und Pendlerfreundlichkeit
Trotz der ruhigen Lage in Windberg bietet die Immobilie eine hervorragende Anbindung in alle Richtungen:

Straßkirchen (neues BMW-Werk): In etwa 15 Minuten Fahrtzeit erreichen Sie das neue BMW-Werk in Straßkirchen, das aktuell gebaut wird und nach Fertigstellung zahlreiche Arbeitsplätze schaffen wird. Diese Entwicklung wird die Nachfrage nach Wohnraum in der Region erheblich steigern und sich positiv auf die Vermietbarkeit des Objekts auswirken. Dazu besteht die Bundeswehrkaserne, die die Vermietbarkeit an diese Zielgruppe sicherstellt.

Straubing: Die nahegelegene Stadt Straubing, nur ca. 20 Minuten entfernt, bietet vielfältige Arbeitsmöglichkeiten in den Bereichen Industrie, Technologie und Dienstleistung.

Deggendorf:­ In etwa 25 Minuten Fahrtzeit erreichen Sie Deggendorf, eine wirtschaftlich starke Stadt und das Tor zum Bayerischen Wald.

Regensburg: Etwa 50 Minuten entfernt liegt Regensburg, eines der wichtigsten Wirtschaftszentren in Bayern. Viele internationale Firmen, darunter BMW, Siemens und Continental, sind hier ansässig und bieten eine Vielzahl von Arbeitsplätzen.

Landshut: Die Stadt Landshut, die etwa 45 Minuten Fahrtzeit entfernt ist, bietet einen weiteren wichtigen Arbeitsmarkt in der Region, insbesondere für Fachkräfte aus dem Technologie- und Automobilsektor.

München: Windberg ist zudem gut an die Autobahn A92 angebunden, was eine Fahrtzeit von ca. 90 Minuten nach München ermöglicht.

Öffentlicher Nahverkehr
Neben der guten Anbindung über die Straßen bietet der nahegelegene Bahnhof in Bogen (ca. 10 Minuten Fahrtzeit) regelmäßige Zugverbindungen nach Straubing, Deggendorf und Regensburg. Für Mieter, die den öffentlichen Nahverkehr nutzen, ist dies eine bequeme und attraktive Option.

Infrastruktur und Nahversorgung in Windberg
Windberg selbst ist ein charmantes Dorf, das seinen ländlichen Charakter bewahrt hat, jedoch alle wesentlichen Einrichtungen für den täglichen Bedarf bietet. Innerhalb kurzer Fahrzeiten erreichen die Bewohner Supermärkte, Bäckereien, Apotheken und ärztliche Versorgung in den umliegenden Ortschaften. Schulen und Kindergärten sind ebenfalls in der näheren Umgebung vorhanden, was die Lage für Familien besonders interessant macht.

Erholung und Freizeitmöglichkeiten
Windber­g liegt in einer landschaftlich reizvollen Region am Rande des Bayerischen Waldes und bietet eine Vielzahl an Freizeitmöglichkeiten.

Zuku­nftspotenzial: BMW-Werk Straßkirchen
Mit dem entstehenden BMW-Werk in Straßkirchen, das in weniger als 15 Minuten erreichbar ist, wird die Region einen wirtschaftlichen Aufschwung erleben. Dieser neue Industriestandort wird nicht nur Arbeitsplätze schaffen, sondern auch die Nachfrage nach Wohnraum in Windberg und Umgebung erheblich steigern. Das macht dieses Mehrfamilienhaus zu einer zukunftssicheren Investition mit steigenden Mietpreisen und hoher Vermietbarkeit.

Fazit:
Die­ Lage in Windberg bietet eine hervorragende Mischung aus ruhigem, naturnahem Wohnen und einer idealen Anbindung an zentrale Wirtschaftsstandorte wie Straubing, Deggendorf und das neue BMW-Werk in Straßkirchen. Durch die exzellente Erreichbarkeit dieser Standorte ist die Vermietbarkeit des Mehrfamilienhauses langfristig gesichert, was das Objekt zu einer besonders attraktiven Investition macht.

Objektadresse

Klostergasse 3
94336 Windberg
Bayern, Deutschland

Anbieter

Tatiane Bernardino

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