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Objekt-Nr: OM-322383

Objektart: Haus

Objekttyp: Stadthaus

Kaufpreis: 1.789.000 €

Übernahme ab: nach Absprache

Objektbeschreibung:
Das Wichtigste vorweg:
Das Haus ist ein Traum, es besteht aber Sanierungsstau und es gibt ein paar Dinge die zeitnah gemacht werden müssen. Zunächst geht es um die Sanierung des Daches (verbunden mit einem bereits genehmigten Ausbau der Dachwohnungen mit Balkon) und ein Austausch der Heizung (aktuell Gas). Eine weitergehende energetische Sanierung ist optional. Wichtig: Kosten- und Zeitaufwand sind nicht zu unterschätzen! Ein Sanierungsplan liegt vor.

Wenn Sie sich nicht vor der Herausforderung „Sanierung“ scheuen und bis hier gelesen haben, kommt nun der virtuelle Rundgang:

1. Der Zugang zum Haus
Der Zugang zum Haus erfolgt über einen kleinen Vorgarten in dem sich auch die zwei Car-Ports befinden. Die Holztreppe (mit Teppich belegt) bringt Sie auf die verschiedenen Ebenen (Hochparterre, Obergeschoss und Dachgeschoss). Auf den Zwischengeschossen gibt es zwei kleine Räume, einer wurde auch als Mini-Gästezimmer genutzt (und von Kindern geliebt).

2. Die Beletage
Aber betreten wir zunächst das Prunkstück des Hauses, die Hochparterre-Wohnung. Sie war ursprünglich neben der Lage unmittelbar am Wandsbeker Gehölz der Grund uns für genau dieses Haus zu entscheiden und wir denken gerne an die sechs Jahre zurück, die wir hier als Familie verbracht haben. Die Wohnung kann mit Fug und Recht als lichtdurchflutet und luxuriös ausgebaut bezeichnet werden. In der Wohnung selbst ist eigentlich nichts zu machen. Um nur wenige Ausstattungsmerkmale zu nennen:
- Parkettboden in den Wohnräumen
- Granitböden in den zwei Gäste-WC (jeweils mit Dusche ausgestattet)
- Separates En-Suite-Badezimmer mit Dusche und Badewanne im „Eltern“-Schlafzimmer
- zwei (!) begehbare Kleiderschränke
- beheizter Wintergarten mit Blick in den riesigen Garten
- Hamburger Schiebetüren öffnen die Räume und vermitteln ein erhabenes Wohngefühl
..

Dies als nicht abschließende Ausstattung zur Wohnung. Ganz besonders ist auch der Garten (der Ihnen zur alleinigen Nutzung steht). Auf dem zum Teil mit alten Apfelbäumen bewachsenen riesigen Grundstück können Sie sich nach Lust und Laune ausleben. Und bei Bedarf gelangen Sie durch das rückwärtige Gartentor direkt in das Naherholungsgebiet „Wandsbeker Gehölz“.

3. Das Obergeschoss
Im Obergeschoss befinden sich zwei vermietete Wohnungen. Beide Wohnungen sind in einem gepflegten Zustand, die Mieter sind zuverlässig und angenehm. Die Grundrisse entnehmen Sie (ebenso wie für die übrigen Etagen) den Anlagen.

4. Das Dachgeschoss
Das Dachgeschoss ist einerseits wegen des Zustands des Daches das Sorgenkind, denn die Sanierung ist notwendig. Allerdings ergibt sich hieraus die Chance die zukünftige Gestaltung der aktuell leerstehenden zwei Appartments genau nach Ihren Wünschen und Vorstellungen zu gestalten. Denn es liegt bereits eine Baugenehmigung zur Erweiterung der Wohnungen um zwei Dachgauben vor. Hierdurch gewinnt das Dachgeschoss nicht nur ein paar Quadratmeter an zusätzlicher Wohnfläche, auch die heimeligen Dachschrägen und der dann freie Blick ins Grüne bieten etwas Besonderes. Entscheiden Sie selbst, ob Sie nach der Sanierung das Dachgeschoss zukünf vermieten oder als Studio, Kinder- oder Jugendzimmer oder Arbeitszimmer nutzen möchten.

5. Der Keller
Das Haus ist vollständig unterkellert, jede Wohnung verfügt über einen Kellerraum. Ferner gibt es einen mit Münzwaschmaschinen ausgestatteten Wasch- und Trockenkeller sowie ausreichend weitere Lagerräumlichkeiten.

6. Die Gartenwohnung
Last but not least noch die Gartenwohnung, die sich auf gleicher Ebene wie der Keller im Soutterain befindet. Diese verfügt über einen separaten Eingang und ist ebenfalls vermietet.

Hier endet der Rundgang. Machen Sie Sich aber unbedingt Ihr eigenes Bild und vereinbaren Sie einen individuellen Besichtigungstermin!

Angaben zur Ausstattung:
Die Wohnung im Hochparterre ist mit einer offenen Küche mit Kochinsel mit Induktionsherd, freistehendem Kühlschrank und zwei Backöfen ausgestattet.

Die beiden begehbaren Kleiderschränke verfügen über ein durchdachtes und von Schreinerhand maßangefertigtes Regal- und Aufbewahrungssystem.

Sonstiges:
Ich hoffe Sie können zwischen den Zeilen lesen, dass wir uns nur schweren Herzens von diesem Haus trennen. Aber 600 Kilometer sind eine zu große Distanz, um die anstehenden Arbeiten zu koordinieren und zu betreuen. Wir hoffen aber, dass sich jemand findet, der sich hier genauso wohl fühlen wird, wie wir es getan haben. Daher nehmen wir uns gerne die Zeit um zunächst ausführlich telefonisch auf Ihre Fragen einzugehen und im Anschluß hieran auch gerne einen individuellen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Melden Sie sich hierzu gerne!

SIE WUNDERN SICH, WARUM DIESE ANZEIGE NOCH KURZEM EINE GERINGERE GESAMTWOHNFLÄCHE (410,19 QM) AUSWIES UND SICH AUCH DIE NUTZFLÄCHE AUF 130,76 QM ERHÖHT HAT? Beides ist korrekt und ich möchte es der Transparenz halber erklären:

Bei der Wohnflächenberechnung hat der beauftragte Dienstleister einen Fehler gemacht. Der Wintergarten in der Wohnung EG / Hochparterre wurde nur zu 50 Prozent in die Wohnflächenberechnung eingebracht (50% von 24,28 = 12,14 QM). Daber wurde aber übersehen, dass der Wintergarten beheizt ist und damit das gesamte Jahr über wie ein zweites Wohnzimmer genutzt werden kann. Hier sieht die Wohnflächenverordnung vor, dass die Grundfläche (24,28 QM) vollständig als Wohnfläche berücksichtigt werden kann. Dies führte im Ergebnis dazu, dass die Gesamtwohnfläche auf die nun angegebenen 422,33 QM zu korrigieren war. Sollten Sie die Wohnung selbst nutzen, wovon ich ausgehe, könnte Ihnen das eigentlich egal sein, denn der Wintergarten hat sich ja nicht verändert. Es kann aber bedeutsam für eine etwaige Vermietung oder Wertermittlung Ihrer Bank sein, da diese den Kaufpreis auf einen Preis je Quadratmeter herunterbricht.

Auch bei den Nutzflächen haben wir nicht kürzlich angebaut. Hier wurde ich nur darauf hingewiesen, dass ich bei meinem ursprünglichen Ansatz wohl zu zurückhaltend war. Ich hatte lediglich einen Raum, den wir im Keller als Gästezimmer/Büro genutzt haben mit 23,98 QM angegeben. Dieser verfügt über zwei Fenster und kann nur grenzwertig als Wohnfläche behandelt werden. Ich würde diese beiden Kellerräume untechnisch als „Premium-Nutzfläche“ bezeichnen. Die restlichen Keller-, Hauswirtschafts- und Heizungsräume ergeben die restlichen 106,78 QM reguläre Nutzfläche. Auch hier gilt: Faktisch hat sich nichts geändert und auch der Kaufpreis wurde nicht angepasst ;-) Die Korrektur dient lediglich der Klarstellung auch um eine bessere Vergleichbarkeit mit anderen Objekten zu erreichen. Machen Sie sich im Rahmen einer Besichtigung ein Bild. Oder wir sprechen im Vorfeld telefonisch über diese und andere Besonderheiten des Hauses!


Last but not least ein Wort an Maklerinnen und Makler:
ich habe hier bewusst auf die Inanspruchnahme Ihrer Dienste verzichtet. Daher bitte ich Sie von Kontaktaufnahmen gänzlich abzusehen. Auch nicht, wenn Sie da diesen einen perfekten, liquiden und reizenden Kunden haben auf den das Objekt perfekt passt. Danke für Ihr Verständnis!

Makleranfragen unerwünscht!

Privatangebot

Zustand: renovierungsbedürftig

Anzahl Etagen: 4

Wohnfläche: 422,33 m²

Grundstücksfläche: 1548,00 m²

Nutzfläche: 130,76 m²

Zimmer (Anzahl): 12,00

Anzahl Carports: 2

Fußboden: Parkett, Fliesen

Wesentlicher Energieträger: Gas

Energieausweistyp: Verbrauchsausweis

Energieeffizienzklasse: H

Endenergieverbrauch: 282,00 kWh/(m²a)

Baujahr: 1890

Ausstattung: Balkon, Terrasse, Wintergarten, Garten, Keller, Dachterrasse, Vollbad, Duschbad, Einbauküche, Gäste-WC, Kamin

Infrastruktur: Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

Lagebeschreibung: Selbst geborenen oder gebürtigen Hamburgerinnen und Hamburgern ist der Stadtteil Marienthal vieleicht gar nicht so präsent. Die etwas versteckte Lage zwischen den Stadtteilen Horn und Wandsbek trägt dazu bei, dass dieses Quartier immer noch etwas „unter dem Radar“ läuft. Doch wer es einmal kennengelernt hat, mag die perfekte Kombination aus naturnahem Villenviertel und der Nähe zum urbanen Leben und allen Einrichtungen und Geschäften des täglichen Bedarfs nicht mehr missen.

Die Schatzmeisterstraße ist eine Alleenstraße mit altem Baumbestand. In unserem Staßenabschnitt wechseln sich klassische Altbauten mit moderneren Gebäuden ab. Das Haus steht nicht unter Denkmalschutz! Es besteht aber für die Straße Ensemble-Schutz zur Bewahrung des Stadtbildes.
Aufgrund der Lage direkt am Gehölz ist Ihr Blick ins Grüne aber sowieso unverbaubar.

Ohne hiervon in Ihrer Wohnung etwas mitzubekommen sind Sie doch in wenigen Minuten zu Fuß am Verkehrsknotenpunkt Wandsbek Markt seinen vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten. Ähnlich schnell sind Sie mit dem PKW an der Horner Rampe und auf der Autobahn.

Objektadresse

Schatzmeisterstrasse 27
22043 Hamburg
Hamburg, Deutschland

Anbieter

Herr Dreher

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