Der Präsident des Kammergerichts
Elßholzstraße 30-33, 10781 Berlin

Die Abteilung 2 des Amtsgerichts Lichtenberg hat in einem am 28. September 2016 verkündeten Urteil die Vorschriften über die sogenannte Mietpreisbremse angewandt und eine Vermieterin zur Rückzahlung von überhöhter Miete verurteilt. Damit liegt – soweit ersichtlich – erstmals ein Berliner Urteil vor, in dem es um Mietschutz in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt geht.

Die Parteien des Rechtsstreits hatten am 16. Oktober 2015 einen Mietvertrag über die Vermietung einer 73,95 m² großen, in Berlin-Lichtenberg gelegenen Wohnung abgeschlossen. Danach betrug die von den Mietern zu zahlende Miete 562,02 EUR; dies entspricht einem Mietzins von 7,60 EUR netto kalt pro Quadratmeter. Mit Schreiben vom 12. Oktober 2015 wandten sich die Mieter an die Vermieterin und beanstandeten, dass die zu zahlende Miete im Hinblick auf die seit 1. Juni 2015 in Berlin geltende Mietenbegrenzungsverordnung um 32,47 EUR monatlich zu hoch sei. Da die Vermieterin sich nicht auf eine Verringerung der Miete einließ, erhoben die Mieter nachfolgend Klage auf Rückzahlung überhöhter Miete für die Monate November 2015 bis einschließlich Mai 2016, also insgesamt 227,29 EUR.

Das Amtsgericht Lichtenberg gab den Mietern in vollem Umfang Recht. Aufgrund der Mietenbegrenzungsverordnung sei das gesamte Gebiet der Stadt Berlin als ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt worden. Somit gelte § 556d Abs. 1 BGB, der für Bestandswohnungen wegen des überdurchschnittlichen Anstiegs der Mieten in diesen Gebieten, in denen das Angebot regelmäßig niedriger ist als die Nachfrage an freien Wohnungen, Beschränkungen vorsieht. In dem hier entschiedenen Fall liege ein Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB vor. Die Miete für die streitgegenständliche Wohnung übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent. Zulässig sei nur eine Höchstmiete von 7,161 EUR/m² (6,51 EUR + 10 %), d.h. von insgesamt von 529,55 EUR netto kalt. Die Differenz von je 32,47 EUR für die Monate November 2015 bis Mai 2016 müsse die Vermieterin daher an die Mieter zurückzahlen.

Der Vergleichsmietzins sei anhand des Berliner Mietspiegels 2015 zu ermitteln, der als einfache Schätzgrundlage angewendet werden könne. Denn er sei vom Land Berlin sowie von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt worden. Die Berechnung der Miete anhand dieses Mietspiegels ergebe eine Vergleichsmiete von 6,51 EUR/m². Der Mittelwert für das maßgebliche Mietspiegelfeld H 2 liege bei 5,66 EUR/m². Hinzuzurechnen sei der Wert des Sondermerkmals „Modernes Bad“ in Höhe von 0,40 EUR/m². Ferner sei zwischen den Parteien zwar unstreitig, dass aufgrund der weiteren Wohnungsmerkmale nach der so genannten Spanneneinordnung ein Zuschlag von 100 Prozent der Differenz zwischen Mittelwert und Oberwert, also ein Betrag von 0,85 EUR/m², gerechtfertigt sei. Jedoch dürfe der Spannenoberwert von 6,51 EUR/m² in diesem Fall nicht überschritten werden. Dies sei ausdrücklich in der Orientierungshilfe des Mietspiegels unter Ziffer 11.3 ausgeschlossen worden. Eine Ausnahme sehe die Orientierungshilfe nur vor, wenn mehrere Sondermerkmale in der Addition ihrer Summe den Oberwert übersteigen würden, was hier nicht der Fall sei. Dadurch könne zwar hier der Wert des Sondermerkmals „Modernes Bad“ nicht vollständig ausgeschöpft werden. Allerdings hätten sich die Ersteller des Mietspiegels bewusst für eine solche einschränkende Berücksichtigung von Sondermerkmalen gegenüber der Spanneneinordnung entschieden, wie sich auch aus den Ergebnissen der Arbeitsgruppensitzungen ergebe.

Das Urteil ist nicht mit der Berufung anfechtbar, da der Wert der Beschwer (d.h. hier der Urteilssumme) nicht den erforderlichen Betrag von 600,00 EUR übersteigt und die Berufung auch nicht zugelassen worden ist.

Das Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg liegt vor und ist unter http://www.berlin.de/gerichte/presse/pressemitteilungen-der-ordentlichen-gerichtsbarkeit/2016/ verfügbar.

Amtsgericht Lichtenberg, Urteil vom 28. September 2016
Aktenzeichen 2 C 202/16

Lesen Sie hier weitere Artikel zum Thema

Immobilie geerbt - Welche Optionen gibt es?
Immobilie geerbt - Welche Optionen gibt es? Nicht selten gehört zum Nachlass … zum Artikel

Grundsteuer-Reform: Verband Wohneigentum fordert aufkommensneutrale, sozial gerechte Steuer
Der Bundesrat befasst sich derzeit mit der Grundsteuer-Reform. Ziel laut Begründung: „Erhalt … zum Artikel

Baugenehmigung - Details zur Nachbar-Unterschrift
Der Nachbar möchte auf seinem Grundstück im Grenzbereich bauen und braucht dafür … zum Artikel