DER WEG ZUM EIGENEN HEIM IST LANG UND BESCHWERLICH – ABER ER LOHNT SICH

SCHRITT FÜR SCHRITT IN DIE EIGENEN VIER WÄNDE

Umfragen zufolge wünschen sich rund drei Viertel aller Deutschen, die in Mietverhältnissen leben, eigene vier Wände. Was zeigt: Auch wenn die Zahl der Kaufinteressenten auf dem Immobilienmarkt gegenwärtig steigt, existiert immer noch eine gewaltige „stille Reserve“, die offenbar gar nicht erst versuchen möchte, ihren Traum von Eigenheim zu realisieren. Liegts am fehlenden Eigenkapital? An der Unsicherheit, was die eigene Lebensplanung angeht? Oder an der Angst, eventuell ein „Fass ohne Boden“ aufzumachen, das mit der Zeit immer mehr finanzielle Fallstricke offenbart? In der Tat ist es nicht einfach, beim Planen und Verwirklichen einer eigenen Immobilie alle Facetten zu überblicken. Unmöglich ist es jedoch nicht.

Die galoppierenden Preise für Häuser und Eigentumswohnungen sollten dabei nicht abschrecken. Die Mieten steigen nämlich ebenso rasant – und mit eigenem Besitz kann man sich davon am besten unabhängig machen. Auch darf niemals vergessen werden, dass die veröffentlichten Teuerungsraten stets nur Durchschnittswerte sind. Die Anstiege werden in erster Linie durch die Entwicklungen in den Metropolen bewirkt. Doch auch da gibt es immer noch Flecken, in denen sich die Preisspirale langsamer oder gar nicht dreht – und die ein guter Immobilienberater kennt. Draußen auf dem Land gibt es jede Menge erschwinglichen Wohnraum.

Womit wir bei der ersten grundlegenden Frage wären, die sich angehende Eigenheimbesitzer stellen sollten: Stadt oder Land? Beziehungsweise: Ist ein Leben „jottwede“ tatsächlich so unvorstellbar wie viele glauben? In unserer voll vernetzten Welt lassen sich zunehmend auch Arbeitsplätze in der Fläche realisieren. Zu beachten ist allerdings: Beim Kostenvergleich zwischen Stadt und Land sollten nicht nur Immobilienkosten gegeneinander aufgerechnet werden. Die Aufwendungen für das Plus an Mobilität, die sich „draußen“ zwangsläufig ergeben, erhöhen sich nicht nur durch eventuelle Berufspendelei, sondern auch beim Wahrnehmen von Freizeitangeboten. Ebenfalls Fakt: Haushalte auf dem Land benötigen eher einen ebenfalls kostspieligen Zweitwagen, der in der Stadt nicht einzukalkulieren wäre.

Mit diesen Überlegungen einher geht die Frage: Wie teuer darf mein Eigenheim sein? Genauer: Was kann ich an Eigenkapital einbringen, was kann oder muss ich finanzieren? Rund 30 Prozent des Gesamtvolumens mit bereits vorhandenem Vermögen abzudecken – ein paar Prozentpunkte weniger sind ebenfalls denkbar – ist nach wie vor Usus bei Baufinanzierern. Und: Die Kreditzinsen mögen zurzeit zwar außergewöhnlich günstig sein – Experten warnen jedoch davor, aus diesem Grund höhere Kreditsummen zu fordern: Die günstigen Zinsen sollten genutzt werden, um bessere Tilgungsraten zu realisieren.

SCHON BEIM KAUF FALLEN ERSTE NEBENKOSTEN AN

Wichtig daher: Ruhig mehrere Angebote einholen – und vergleichen. Und dabei auf Kostentransparenz und Klauseln achten. Was viele gern übersehen: Kreditnehmer dürfen nach zehn Jahren kündigen, falls Sie dann eine günstigere Finanzierung finden. Allgemein empfohlen werden Darlehen mit einer Tilgungsrate von mindestens zwei Prozent. Nur ein Prozent erscheint zwar auf den ersten Blick verlockend, kann bei steigenden Zinsen aber zu höheren Kosten führen. Und auf noch weiter fallende Zinsen braucht gegenwärtig niemand zu hoffen.

Nicht zu vergessen: Mit dem Kaufabschluss fallen stets Kosten für Makler und Notar, Grundbucheintrag und Steuern sowie die Nebenkosten der Finanzierung an. Diese liegen im Schnitt bei rund zehn Prozent des Kaufpreises.

In der anschließenden Planungsphase sind zunächst einmal Aufwendungen für Außenanlagen sowie Baunebenkosten etwa für Architekten und Statiker, Vermessung und Baugenehmigung zu berücksichtigen. Spätestens an dieser Stelle gilt es zu entscheiden, ob man das gesamte Projekt nicht vielleicht einem Generalunternehmer übergibt, denn dann trägt dieser dafür Sorge, dass nichts vergessen wird. Rund 80 Anbieter in Deutschland bieten Häuser sogar schlüsselfertig an – die günstigsten bereits für unter 200.000 Euro. Manche Unternehmen offerieren Objekte in verschiedenen „Ausbaustufen“ – ein einfacher Rohbau wäre da schon für rund 75.000 Euro zu haben.

Wer allerdings viele individuelle Ideen in sein Eigenheim einbringen will, sollte sich seine Gestaltungsmöglichkeiten offenhalten. Dies geht am besten in Zusammenarbeit mit einem Architekten – der auf Wunsch auch alle erforderlichen Bauunterlagen zusammenstellt. Mit ihm wären dann ebenso die Detailfragen zu klären, die im 21. Jahrhundert diffiziler geworden sind: Soll es ein energetisch effektives „Passivhaus“ werden? Sollen alternative Energieträger vorgesehen werden? Ist spezieller Lärmschutz notwendig? Auch die „Medienversorgung“ wird immer wichtiger, insbesondere was den Vernetzungsgrad der Haustechnik angeht.

NICHT VERGESSEN: AM ENDE WIRD EIN TRAUM WAHR

Versicherungen kosten ebenfalls Geld, sind aber unverzichtbar. Empfehlenswert sind eine Bauherrenhaftpflicht- sowie eine Gebäudeversicherung mit vorlaufender Rohbauversicherung. Und wer nicht in Verdacht geraten will, der Schwarzarbeit Vorschub zu leisten, sollte daran denken: Nachbarschaftshelfer müssen der Berufsgenossenschaft gemeldet werden.

Auch in der Bauphase steht der angehende Eigenheimbesitzer permanent in der Verantwortung – sofern er diese nicht an seinen Architekten oder einen anderen Bauleiter übertragen hat. So hat er für angemessene Sicherheit und regelmäßige Qualitätskontrollen zu sorgen. Und er kann sich mit rechtzeitigen Entscheidungen immer wieder selbst dabei helfen, Geld zu sparen. Etwa indem er Materialien wie Fliesen, Tapeten und Badarmaturen früh genug bestellt, sodass sich ihr Einbau nicht verzögert.

Wie schon gesagt: Es ist ein weiter Weg bis zum selbst verwirklichten Eigenheim – und er ist schwer zu überblicken. Aber es ist nicht unmöglich, ihn zu gehen. Und am Ende steht ein wahrgewordener Traum … Das ist doch ein Ziel, das die Mühen wert ist, oder?

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