Einkünfteerzielungsabsicht - Verlustabzug bei Ferienhäusern

Haben auch Sie sich schon mit dem Gedanken getragen, für den Urlaub gleich ein ganzes Ferienhaus zu kaufen, anstatt immer nur wochenweise eines zu mieten? Für den Rest der Zeit könnte man durch die Miete die Kosten decken. Vielleicht bleibt ja sogar noch etwas übrig? Achtung: Hier lauert eine Steuerfalle!

Diese Erkenntnis lässt sich aus einem Urteil des Finanzgerichts Köln (FG) gewinnen. Im Streitfall hatte ein Ehepaar ein Grundstück erworben und anschließend ein Ferienhaus darauf gebaut, um es zu vermieten. Die Vermietung und die Verwaltung wurden über einen Vermittler organisiert. Allerdings schloss der Standardvertrag mit dem Dienstleister eine Selbstnutzungsklausel ein. Die Vermieter des Ferienhauses hatten somit das Recht, das Ferienhaus selbst zu nutzen. Wegen der im Laufe der Jahre angefallenen Verluste verlangte das Finanzamt daraufhin eine Überschussprognose über 30 Jahre.

Diese Prognose war jedoch, so das FG, gar nicht erforderlich, denn der Standardvertrag wurde nachträglich geändert. Die Selbstnutzungsklausel wurde gestrichen. Da bis zum Zeitpunkt der Streichung keine Selbstnutzung vorlag, konnte das FG folglich von einem „Investor-Ferienhaus“ ausgehen. Für nicht der Selbstnutzung unterliegende Ferienhäuser gilt prinzipiell, dass eine auf Dauer angelegte Vermietung und die Absicht, einen Einnahmenüberschuss zu erzielen, typisierend vermutet werden. Eine Überschussprognose ist demnach entbehrlich.

Wichtig dabei ist, dass die Vermietungstage die ortsübliche Vermietungszeit um weniger als 25 % unterschreiten. Diese Voraussetzung war im Streitfall erfüllt, teilweise lag die Vermietungszeit sogar über dem Ortsdurchschnitt. Die Verluste wurden daher weiterhin anerkannt.

Hinweis: Anders wäre der Fall zu beurteilen gewesen, wenn die Eigentümer die Selbstnutzung nicht ausgeschlossen hätten - ob sie die Wohnung tatsächlich selbst genutzt haben, würde keine Rolle spielen.

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