Immobilie geerbt - Welche Optionen gibt es?

Nicht selten gehört zum Nachlass eine Immobilie. Durch das Antreten der Erbschaft ergeben sich dadurch für die Erben eine Reihe von Überlegungen und Herausforderungen, die vom Erblasser samt Pflichten und Rechte hinterlassen wurden. Da stellt sich bei Erben oft die Frage, was mit der Immobilie geschehen soll. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen die ersten Schritte, Handlungsmöglichkeiten und Tipps auf, die es im Erbfall zu berücksichtigen gibt.

Das sollten Sie als Erstes tun - Grundbuch berichtigen

Erben Sie eine Immobilie, müssen Sie sich zuerst als neuen Eigentümer in das Grundbuch eintragen lassen. Wenn vom Erblasser ein notariell beurkundetes Testament verfasst wurde, aus dem Ihre Erbfolge ersichtlich wird, erübrigt sich der Erbschein. Sollte das nicht der Fall sein, müssen Sie einen Erbschein beim Nachlassgericht beantragen, um nachweisen zu können, dass Sie Erbe sind.

Sollten Sie nicht alleine erben, sondern sich in einer Erbengemeinschaft befinden, werden alle Miterben als neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Praxistipp: Versuchen Sie innerhalb von zwei Jahren nach Eintritt des Erbfalles den Grundbucheintrag zu berichtigen. Denn nur dann werden vom Grundbuchamt keine Gebühren für die Eigentumsumschreibung berechnet.

Erbfall in der Erbengemeinschaft

Im Falle einer Erbengemeinschaft können Entscheidungen nur mit gegenseitigem Konsens aller Miterben getroffen werden, da der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen ist. Kein Miterbe ist dazu berechtigt alleine und unabhängig zu handeln. Wenn keine Einigung über die Verwaltung der Immobilie gefunden wird, besteht die Möglichkeit, die Erbengemeinschaft aufzulösen.

Auseinandersetzung und Auflösung der Erbengemeinschaft

Im Idealfall, und auch sicherlich im Interesse des Erblassers, findet die Auseinandersetzung und Abwicklung der Erbengemeinschaft harmonisch und in gegenseitiger Absprache statt. Das Ziel einer Auflösung der Erbengemeinschaft sollte nicht aus einem Streit heraus, sondern im Interesse aller Beteiligten erfolgen. Mit Auseinandersetzung ist gemeint, dass die Erbengemeinschaft liquidiert wird. Dazu werden alle Verbindlichkeiten aufgedeckt, Nachlasswerte verkauft oder Vermögen aufgeteilt.

Die Erbengemeinschaft kann zum einen dadurch aufgelöst werden, indem die Miterben ausgezahlt werden. Bei einer solchen Abschichtung scheiden Miterben gegen Auszahlung einer Abfindung aus der Erbengemeinschaft aus. Der Erbanteil der ausgeschiedenen Miterben kommt den verbleibenden Miterben zugute. So werden die Rechte und Pflichten nicht Dritten übertragen.

Alternativ zur Abschichtung gibt es den Verkauf, die Schenkung und Verpfändung des Erbteils. Beim Verkauf gilt es zu beachten, dass Miterben ein Vorkaufsrecht haben. Erst dann können Dritte in Betracht kommen. Außerdem muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden.

Eigennutzung, Vermietung oder Verkauf?

Grundsätzlich haben Sie drei Optionen wie Sie mit der Immobilie verfahren können:

1. die Immobilie selbst bewohnen

2. die Immobilie vermieten

3. oder die Immobilie verkaufen.

Es sollte aber auf keinen Fall dazu kommen, dass die Immobilie am Ende leer steht. Denn ein leerstehendes Gebäude verfällt und das wirkt sich negativ auf den Wert der Immobilie aus.

Immobilie selbst nutzen

Oft werden Immobilien von den Eltern oder Großeltern geerbt, sodass auch eine emotionale Bindung zur Immobilie besteht. Erben können sich dann nur schwer von der Immobilie trennen, weshalb die Immobilie selbst bewohnt wird. Darüber hinaus kann die Eigennutzung der Immobilie sogar steuerliche Vorteile mit sich bringen.

Praxistipp: Für Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner entfällt die Erbschaftsteuer, wenn die Immobilie für mindestens 10 Jahre bewohnt wird. Kinder des Erblassers sind ebenfalls steuerbefreit, wenn sie die Immobilie für 10 Jahre nutzen. Allerdings gilt hier die Bedingung, dass die Wohnfläche nicht größer als 200 qm sein darf.

Immobilie vermieten

Wenn für das geerbte Objekt bereits ein Mietverhältnis besteht, sind Sie als Erbe zur Fortführung der bestehenden Mietverhältnisse verpflichtet. Das Mietverhältnis kann lediglich gekündigt werden, wenn Sie Eigenbedarf geltend machen.

Sollten die Immobilie an Dritte vermieten, dann sollten Sie beachten, dass ein bestimmter Anteil der Mieteinnahmen für Instandhaltungskosten zurückgelegt werden sollte. Außerdem unterliegen die Mieteinnahmen der Einkommensteuer.

Immobilie verkaufen

Falls Sie die Immobilie nicht selbst nutzen und den Aufwand zur fortlaufenden Vermietung vermeiden möchten, sollten Sie die Immobilie verkaufen. Da der Verkauf einer Immobilie sehr komplex ist, ist es empfehlenswert professionelle Hilfe und Beratung einzubeziehen. Oft werden sich Miterben einer Erbengemeinschaft über den Verkaufspreis nicht einig. Für die Wertermittlung können Sie einen Sachverständigen beauftragen.

Praxistipp: Da Verkehrswertgutachten von Sachverständigen enorme Kostenfaktoren darstellen können, können Sie sich schnell und unkompliziert eine erste Einschätzung zum Immobilienwert mithilfe von kostenlosen online Immobilienwertrechnern einholen.

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