Rendite bei Immobilien. Der Vergleich mit Äpfel und Birnen?

Kaufen Sie eine Immobilie, das ist eine sichere Anlage! Zinsen bei der Bank: in vielen Fällen zur Zeit unter 0,2%; dagegen ist die "Rendite" bei Immobilien 2,5 – 3,5%. Da scheint doch alles klar, oder? Die Immobilie ist seit dem Börsencrash vor einigen Jahren (und jetzt schon wieder) total in. Die Immobilie gilt als konservative und absolut sichere Geldanlage. Leider zu Unrecht!

Was wird denn da verglichen? Äpfel mit Birnen?

Eins ist doch recht sicher. Sie gehen zur Bank, zahlen ihr Geld ein, vereinbaren einen Zins und den bekommen Sie am Jahresende bzw. für die vereinbarte Laufzeit.

Bei der Immobilie ist das lange nicht so einfach! Ob Sie überhaupt damit Geld verdienen, ist noch nicht mal sicher! Gegenübergestellt wird meist die jährliche Netto-Mieteinnahme zum Kaufpreis.

Beispiel:

5.000,- Euro jährliche Mieteinnahme

die Wohnung hat 100.000,- Euro gekostet =

5 % Rendite.

Diese Betrachtung ist als 1. Schritt notwendig, aber ich halte das in keinem Fall für ausreichend!

Die Rendite ist schließlich der Gesamterlös im Verhältnis zum Gesamtaufwand. Schauen Sie mal unter www.wikipedia.de! Dort steht: Mit der Rendite wird der Gesamterfolg (!) einer Kapitalanlage als tatsächliche Verzinsung des eingesetzten Kapitals gemessen. (gerechnet über den Zeitraum eines Jahres).

Wenn also einige Faktoren bei der Berechnung nicht berücksichtigt werden, kann das Ergebnis wohl nicht korrekt sein.

Schauen wir uns die Fehler bei den meisten „Berechnungen“ einmal genauer an:

EINNAHMEN

Bei Angabe der erzielbaren Miete wird davon ausgegangen, dass sich diese Größe nicht verändert (wenn, dann nur steigend) und kontinuierlich erzielt werden kann. Hier kann es aber zu Leerstand (Mieterwechsel, Renovierung) und Mietpreissenkung kommen. Ob der Kaufpreis - inkl. der Erwerbsnebenkosten von ca. 7 bis 15 % - bei einem Verkauf wieder erzielt werden kann, ist in vielen Fällen fraglich.

AUSGABEN

Es werden einige oder sehr viele Einflussfaktoren außer Acht gelassen, wie Reparaturkosten, Sanierung, Mietausfall, Rechtsstreitigkeiten oder nicht umlegbare Betriebskosten. Diese Posten finden in fast allen Betrachtungen keine Berücksichtigung.

Beschäftigen wir uns mit einigen Aspekten der Rendite bei Wohnimmobilien:

Es wird zwar gerne so dargestellt, aber Rendite ist in der Immobilienbranche keine feste Größe! Sie ändert sich je nach berücksichtigten Zahlen und dem Betrachtungszeitraum! Dies können z.B. der Kaufpreis mit oder ohne Erwerbsnebenkosten wie Grundsteuer oder Notar sein. Prüfen Sie daher bei jeder Berechnung, welche Zahlen berücksichtigt wurden.

Die Renditeberechnung bei einer Immobilie kann nicht ganz genau sein. Die Realität wird später von der Prognose abweichen. Ist das Ergebnis des Verhältnisses Jahresmiete zu Kaufpreis aber schon nicht so gut, sollten wir besser gleich die Finger von der Immobilie lassen! Die Zahlen werden in fast allen Fällen nur noch schlechter. Hier hilft nur eine Wertsteigerung des Objektes.

Die Immobilie ist genauso gut oder schlecht, wie viele andere Anlageformen. Nur die Anlagesumme ist deutlich höher! Eine Immobilie wird zwar mit dem Begriff Sicherheit und Wertstabilität verbunden, muss es aber nicht sein! Das in bestimmten Bundesländern, bestimmten Regionen oder Städten die Preise (fast) stets steigen, ist unbestritten. Es gibt aber deutlich mehr Regionen, bei denen das nicht der Fall ist und auch nicht so sein wird!

Die Rendite ist grundsätzlich davon abhängig, welchen Zeitraum Sie betrachten. Wurden in dem Ihnen vorliegen Beispiel 5, 10 oder 20 Jahre berücksichtigt? Die Rendite wird unterschiedlich ausfallen. Je länger der betrachtete Zeitraum ist, umso ungenauer wird aber die Aussage zur Höhe der Rendite. Wer ist sich schon seiner Mieteinnahme in 5 oder 10 Jahren sicher?

Die Immobilie steigt nicht zwangsläufig im Wert. Eine wichtige Voraussetzung ist z.B., dass sie in gutem Zustand gehalten wird und sich keine der - hoffentlich guten – Rahmenbedingungen ändert. Wer einmal investiert und danach nicht wieder, darf sich über einen Wertverlust nicht wundern.

Ob eine Wertsteigerung erreicht werden kann, hängt von vielen weiteren Faktoren wie der gesamten wirtschaftlichen Lage ab. Zum Zeitpunkt des Erwerbs ist nicht klar, wie sich der Immobilenmarkt in z.B. 10 bis 15 Jahren darstellt. Es kann sein, dass gerade eine allgemeine Flaute auf dem Immobilienmarkt allgemein oder in der Region oder einer bestimmten Stadt speziell herrscht.

Es gibt einige exakt bekannte Rechengrößen wie Kaufpreis oder Grundsteuer; andere Angaben wie z.B. Instandsetzungen bestehen teilweise aus Schätz- oder Erfahrungswerten.

Je mehr Einflussgrößen Sie berücksichtigen, umso geringer wird (meistens) die Rendite.

Renditen von Wohnimmobilien sind auch von der geographischen Lage in Deutschland abhängig! Allgemein kann man sagen: Je weiter nach Norden Sie gehen, umso höher werden die Renditen; je weiter nach Osten Sie gehen, umso unsicherer.

Zum Zeitpunkt des Erwerbs ist nicht klar, wie sich die Umgebung langfristig entwickelt. Der wunderschöne Garten könnte einer Straßenver-breiterung oder einer Umgehungsstraße zum Opfer fallen. In der Nähe der Wohnung könnte z.B. ein Klärwerk, Windpark oder ein Gewerbehof entstehen.

Der Immobilienmarkt schwankt z.B. durch den Hinzuzug oder Weggang wichtiger lokaler Arbeitgeber. Dies hat auch immer eine Auswirkung auf den lokalen Immobilienmarkt.

Sogar in Städten wie Hamburg, Stuttgart oder München gab es in den vergangenen Jahren Schwankungen bei Kauf- wie auch bei Mietpreisen. Es gibt nicht nur die Richtung nach oben! Preissenkungen von über 10% oder längerfristig stagnierende Märkte treten überall auf.

Wer sich angesichts der horrenden Preise in Ballungsgebieten vor einigen Jahren dafür entschieden hat, im Randgebiet ein schickes Haus zu bauen, der wird heute feststellen, dass sich ein abseits gelegenes Objekt ohne gute Infrastruktur nicht mehr zu einem guten Preis verkaufen lässt.

Rendite sollte auch immer mit Sicherheit verknüpft sein sollte. Eine nur kurzfristig hohe Rendite kann nicht das Ziel sein. Sie sollten bei einem Objekt schon recht sicher sein, dass in 5 bis 10 Jahren auch noch mit guten Mieteinnahmen zu rechnen ist.

Und zuletzt aber ganz wichtig und immer wieder unterschätzt: Je mehr Rendite Sie erreichen möchten, umso größer muss Ihr Knowhow sein! Hierzu gehören z.B. umfassende Kenntnisse in Bezug auf die Immobilie, in Bezug auf die Vermarktung und Verwaltung und umfangreiche Kenntnisse bei den steuerlichen Aspekten. Fehlende Knowhow muss ja sonst eingekauft werden und das wieder schmälert die Rendite.

Nun werden Sie sich vielleicht sagen: Was interessiert mich die Rendite. Ich will ja selber einziehen und nicht vermieten. Dieses Vorgehen könnte sich aber als fataler Irrtum herausstellen.

Sehen Sie einen Wohnungskauf immer unter Renditegesichtspunkten!

Kommen Sie in eine unglückliche Situation wie Scheidung oder Arbeitslosigkeit und müssen verkaufen, so werden Sie die Immobilie bei Kapitalanlegern zu dem von Ihnen gezahlten Preis vielleicht nicht mehr los. Sie müssen immer mehr Geld bei einer Immobilie verdienen, als sie bei der Bank an Zinsen für eine Festgeldanlage bekommen. Das Risiko ist schließlich höher. Und seien Sie sicher: Die Kapitalanleger und manch andere Käufer beherrschen die 4 Grundrechenarten! Machen Sie es Ihnen nach und schauen sich nicht nur das Objekt, sondern auch die Zahlen genau an! Dabei wünsche ich Ihnen viel Erfolg!

Der Autor Bernd Schwarz hat eine Ausbildung als Industriekaufmann, staatlich gepr. Betriebswirt und Fachwirt für Facility Management (GEFMA). Seit mehr als 23 Jahren ist er auf dem Immobilienmarkt tätig und besitzt mit seiner Frau mehrere Immobilien. Seit vielen Jahren hält er Vorträge auf Messen, schreibt Artikel für Fachzeitschriften und berät Investo-ren, Kapitalanleger und Privatpersonen beim Kauf, Verkauf und der Bewirtschaftung von Wohnimmobilien.

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