Wann sind Schuldzinsen nachträgliche Werbungskosten?

Viele Vermieter, die ein fremdfinanziertes Mietobjekt verkaufen, lassen vorhandene Darlehen fortbestehen. In bestimmten Fällen sind die weiter anfallenden Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten von den Vermietungseinkünften abziehbar. Das Bundesfinanzministerium hat geregelt, unter welchen Voraussetzungen die Finanzämter einen nachträglichen Schuldzinsenabzug zulassen. Insbesondere die folgenden Aussagen der Verwaltungsanweisung sind für Vermieter interessant:

• Schuldzinsen für stehengelassene Darlehen, die ursprünglich zur Anschaffung oder Herstellung des Mietobjekts aufgenommen worden sind, können bei Verkäufen ab 1999 als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, soweit die Darlehen nicht durch den Veräußerungserlös hätten getilgt werden können. Abziehbar sind folglich nur die (anteiligen) Schuldzinsen, die auf nicht durch den Verkaufspreis tilgbare Darlehensteile entfallen.

• Diese Grundsätze zum nachträglichen Schuldzinsenabzug gelten gleichermaßen bei üblichen Refinanzierungs- und Umschuldungsdarlehen, soweit sie nicht über den abzulösenden Restdarlehensbetrag hinausgehen.

• Ein nachträglicher Schuldzinsenabzug ist nur möglich, wenn der Vermieter bis zur Veräußerung weiterhin eine Einkünfteerzielungsabsicht mit seinem Mietobjekt verfolgt hat.

• Vorfälligkeitsentschädigungen, die ein Vermieter im Zuge des Verkaufs für die vorzeitige Ablösung eines Anschaffungs- bzw. Herstellungsdarlehens zahlt, dürfen nicht als nachträgliche Werbungskosten abgesetzt werden. Eine steuerliche Berücksichtigung ist nur im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts möglich (Abzug als Veräußerungskosten). Bei Verkäufen, die vor dem 27.07.2015 stattgefunden haben, können Vorfälligkeitsentschädigungen in Ausnahmefällen noch als Werbungskosten abziehbar sein.

• Auch Schuldzinsen für ein Darlehen, mit dem ursprünglich Erhaltungsaufwendungen des Mietobjekts finanziert wurden, sind bei Verkäufen ab 2014 nachträglich abziehbar, wenn der Veräußerungserlös nicht zur Tilgung dieses Darlehens ausgereicht hat. Bei Verkäufen vor 2014 darf ein nachträglicher Schuldzinsenabzug auch ohne Betrachtung der Tilgbarkeit erfolgen.

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