Wertsicherungsklausel im Gewerbemietvertrag

Die Wertsicherungsklausel, auch Indexklausel, Preisklausel oder Gleitklausel genannt, ist Bestandteil der meisten Gewerbemietverträge. Allerdings bereitet die Zulässigkeit einer solchen Indexklausel bzw. eventuelle Folgen einer Unzulässigkeit sowie die richtige Berechnung der Mietveränderung vielen Marktteilnehmern Schwierigkeiten. Daher möchten wir gerne die wichtigsten Punkte zu diesem Thema einmal zusammenfassen.

Was ist eine Wertsicherungsklausel und was gilt es zu beachten?

Eine Wertsicherungsklausel im Mietvertrag soll die Vertragsparteien u.a. vor Inflationsrisiko schützen und Zahlungsvereinbarungen sichern. Dies erfolgt sowohl im Sinne des Mieters als auch des Vermieters und ist keine Mieterhöhungsvereinbarung. Rechtsgrundlage für die Zulässigkeit von Wertsicherungsklauseln und Klauselkombinationen bildet seit dem 14. September 2007 das Preisklauselgesetz (PrKG).

Eine Indexklausel im Gewerbemietrecht bezieht sich ausschließlich auf die vereinbarte Grundmiete. Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlungen werden von der Indexklausel nicht umfasst, sofern dies vertraglich nicht anders vereinbart wurde.

Grundsätzlich gilt es zwischen echten und unechten Gleitklauseln zu unterscheiden. Von einer „echten“ spricht man, wenn die Änderung der Bezugsgröße automatisch zu einer Änderung der Grundmiete führt. Bei einer „unechten“ erfolgt die Neufestsetzung der Miete aufgrund noch zu führender Verhandlungen der Vertragsparteien oder aufgrund der Bestimmung durch einen Dritten.

Unechte Gleitklauseln sind generell zulässig und wirksam. Echte Gleitklauseln hingegen sind eigentlich unzulässig und nur unter bestimmten Voraussetzungen ausnahmsweise zulässig. Diese wären:

- wenn gemäß §§ 2 Abs. 1, 3 Abs. 1 PrKG die Mietänderung durch die Änderung eines vom Statistischem Bundesamt oder einem Statistischem Landesamt ermittelten Preisindex für die Gesamtlebenshaltung oder eines vom Statistischem Amt der Europäischen Gemeinschaft ermittelten Verbraucherpreisindex bestimmt wird,

- und wenn der Vermieter für die Dauer von mindestens zehn Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet oder der Mietvertrag auf mindestens zehn Jahre abgeschlossen wurde

- oder der Mieter das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern, und weder Mieter noch Vermieter durch die Indexklausel unangemessen benachteiligt werden.

Eine unzulässige unangemessene Benachteiligung liegt u.a. dann vor, wenn eine Mieterhöhung bei einem Anstieg der Bezugsgröße im vereinbarten Index vereinbart wird, jedoch umgekehrt keine Mietsenkung bei einem Absinken der Bezugsgröße eintreten soll oder aber wenn sich die Miete überproportional verändern soll.

Verstößt eine Indexklausel gegen die genannten Voraussetzungen, ist sie zwar unzulässig und dadurch gemäß § 1 Abs. 1 PrKG verboten, jedoch nicht per se unwirksam. Sofern vertraglich nichts Abweichendes vereinbart wurde, tritt nach § 8 PrKG die Unwirksamkeit einer Indexklausel erst zu dem Zeitpunkt der rechtskräftig festgestellten Unzulässigkeit der Klausel ein. Somit können sowohl Vermieter als auch Mieter die Klausel trotz Unzulässigkeit bzw. Verbot solange anwenden, bis ein rechtskräftiges Urteil die Unzulässigkeit der Klausel bestätigt. Daher lassen sich auch Mietzahlungen, die auf Grundlage einer unzulässigen Indexklausel in der Vergangenheit geleistet wurden, trotz der gerichtlichen Feststellung der Unzulässigkeit der Indexklausel nicht zurückfordern.

Bei der Vereinbarung einer Indexklausel sollte also insbesondere der Mieter klären, ob die Indexklausel zulässig ist. Ansonsten kann es passieren, dass dieser über eine lange Zeitspanne bis zu einem rechtskräftigen Urteil an eine unzulässige und eigentlich verbotene Indexklausel gebunden ist. Umgekehrt muss beim Erwerb einer Immobilie der zukünftige Vermieter im Rahmen der Due Diligence prüfen, ob eine bestehende Indexklausel nachträglich als unwirksam beurteilt werden könnte. In solchen Fällen wäre ansonsten die Mietanpassung bei Änderung der Bezugsgröße im vereinbarten Index nicht mehr möglich.

Ermittlung der Mietanpassung

Bei der Berechnung einer Mietanpassung aufgrund einer Änderung der Bezugsgröße im vereinbarten Index unterlaufen häufig Fehler. So kommt es oft zu unterschiedlichen Ergebnissen, weil bei der Berechnung der Indexänderung fälschlicherweise nicht zwischen einer Änderung des Indexes um Prozent und einer solchen um Prozent-Punkte unterschieden wird. Während die Veränderung eines Indexes um Prozent-Punkte anhand der Indextabellen abgelesen werden kann, muss die prozentuale Veränderung berechnet werden.

Beispiel: Verbraucherpreisindex (VPI) für Deutschland (2010=100)

September 2012: 104,6

September 2018: 112,1

Veränderung in Punkten: 7,5

Veränderung in Prozent: 7,2 (112,1 / 104,6 x 100 – 100 = 7,2)

Um Schwierigkeiten bei der Berechnung zu vermeiden, kann die Rechenhilfe auf der Homepage des Statistischen Bundesamtes (www.destatis.de) empfohlen werden.

Sollte der im Mietvertrag vereinbarte Index nicht mehr erhoben werden (z.B. der 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushaltsindex), so ist, sofern vertraglich nichts Abweichendes vereinbart wurde, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der nunmehr geltende Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) zu verwenden.

Da das PrKG keine Begrenzungen hinsichtlich einer rückwirkenden Geltendmachung von Mietforderungen enthält, sind die Verjährungsvorschriften der §§ 195, 199 BGB zu beachten. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt demnach drei Jahre und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch auf eine höhere Miete fällig geworden ist.

Ist eine echte Gleitklausel im Mietvertrag vereinbart, kann dies dazu führen, dass der Mieter im Falle einer nicht bemerkten Indexerhöhung und einer eigentlich damit verbundenen Mieterhöhung automatisch mit der Mietzahlung in Verzug gerät, was wiederum zu einer außerordentlichen Kündbarkeit des Mietverhältnisses durch den Vermieter führen kann. Um solch eine Konstellation zu vermeiden, sollte im Interesse des Mieters im Gewerbemietvertrag vereinbart werden, dass die Wirkung des Verzuges erst durch einen gesonderten Hinweis des Vermieters eintritt.

Kombinationsklauseln:

Darüber hinaus gibt es noch diverse Sonderfälle, die sog. Kombinationsklauseln im Gewerbemietvertrag. Beispielsweise die indexierte Staffelmiete. Die Kombination von Indexanpassung und Staffelmiete ist zulässig, sofern in den ersten Jahren der Mietdauer eine Staffelmiete wirksam ist und sich eine Indexierung der Miete erst in den folgenden Jahren anschließt. In anderen Fällen wäre dies nach § 2 PrKG unwirksam. Ein weiteres Beispiel ist die Index- und Marktmietklausel. Bei einer Marktmietklausel wird vertraglich vereinbart, in bestimmten Abständen die Miethöhe auf ihre Marktgerechtigkeit zu überprüfen und entsprechend anzupassen. Die auf diesem Wege geänderte Miete kann einer vertraglichen Indexierung unterworden werden. Ebenso kann eine indexierte Miete entsprechend der vertraglichen Vereinbarung einer Marktanpassung unterzogen werden. Als dritte bekannte Kombinationsklausel ist die Index- und Umsatzmiete bekannt. Hierbei gibt es zwei Varianten. Zum einen können vertraglich zwei Mieten vereinbart werden, eine Festmiete mit Indexanpassung und eine zweite Miete, die sich an einem Prozentsatz der erzielten Umsätze im Mietobjekt ausrichtet. Zum anderen kann eine Umsatzmiete vereinbart werden, die einen bestimmten Anteil einer Festmiete enthält, eine sog. Mindestmiete, welche indexiert werden kann.

Das Thema Wertsicherungsklausel im Gewerbemietvertrag ist also aus unterschiedlichen Gründen als komplex einzustufen. Daher raten wir grundsätzlich dazu eventuelle Veränderungen des Verbraucherpreisindexes sowie die bestehenden Mietvertragsvereinbarungen turnusmäßig zu überprüfen. Zu juristischen Themen sollte ein Fachanwalt kontaktiert werden.

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